По общему правилу для каждой территориальной зоны устанавливается градостроительный регламент, в которых задаются допустимые виды разрешенного использования и предельные параметры строительства. В Москве зонирование осуществляется по правилам, утвержденным ППМ №120-ПП от 28.03.2017.

При этом действие регламента не распространяется на некоторые земельные участки, в частности, на расположенные в границах территорий общего пользования или предназначенные для линейных объектов [п.4 ст.36 ГрК]. Использование таких земельных участков определяется местными, региональными уполномоченными органами [п.7 ст.36 ГрК]. Как раз такие правила использования и утверждены рассматриваемым ППМ №1422-ПП.

Здесь отметим, что территории общего пользования — это территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары [ст.1 ГрК]. Земельные участки общего пользования не подлежат приватизации [п.12 ст.85 ЗК].

Так как регламенты на них не действуют, и, соответственно, не устанавливаются предельные параметры разрешенного строительства, для таких участков в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) устанавливаются «требования к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства» [ск.7 п.3 ст.57.3 ГрК], а соответствие им подтверждается при выдаче разрешения на строительство [п.1.1 ст.51 ГрК]. Источником сведений для ГПЗУ являются в том числе проекты межевания территорий (ПМТ) [п.2 ст.57.3 ГрК], в которых по общему правилу устанавливаются и виды разрешенного использования [п.5 ст.43 ГрК]. ПМТ в свою очередь зачастую разрабатывается в составе проекта планировки территории (ППТ) [п.6 ст.41 ГрК].

Итак, основные положения новых правил, применяемых c 19.06.2025 при использовании таких земельных участков в Москве:

разрешенным использованием земельных участков признается предусмотренное в ППТ. Правообладатели земельных участков выбирают ВРИ из их числа в дополнение к заданным обязательным;
установлен обширный перечень разрешенных к размещению объектов капитального строительства, включающий и магазины, и гостиницы, и практически что угодно;
использование земельных участков допускается с размещением объектов капитального строительства (их частей):
наземных (на поверхности участка);
надземных (над поверхностью участка в нависающей над ним части ОКС, в том числе посредством устройства арок, проемов, иных нависающих частей);
подземных (под поверхностью участка);
наличие красных линий, обозначающих границы территорий общего пользования, не является препятствием для размещения ОКС;
предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции определяются ППТ;
территории общего пользования могут быть расположены на, над (в нависающей части ОКС) и под поверхностью земли;
конструктивные элементы ОКС на смежных участках могут выступать за границы красных линий в пределах, установленных Требованиями к формированию фронта улиц (558-ПП от 11.05.2023).
Из необычного здесь бросается в глаза понимание территории общего пользования как пространственного объекта, не привязанного к поверхности земли, а как некого пространства, которое может быть расположено и над и под землей. Также указание ВРИ и предельных параметров в ППТ вызывает вопросы, имеется ли ввиду именно ППТ или ПМТ в их составе, и как соотносятся между собой эти предельные параметры и «требования к назначению, параметрам и размещению объектов капитального строительства» в ГПЗУ.