Льготная ставка для аренды московской земли (0,01% от ее кадастровой стоимости) под историческими памятниками применяется лишь в случае, когда охраняемые здания фактически используются в социально значимых целях,— такое решение вынес Верховный суд РФ (ВС). Использование же участка и расположенного на нем объекта культурного наследия в коммерческих целях, например для размещения офисов, магазинов и точек общепита, предполагает обычную ставку (1,5%). Позиция ВС применима к любым регионам, а арендаторам такой земли грозит не только повышение ставки на будущий период, но и риск доплаты за предыдущие три года, предупреждают юристы.

ВС разъяснил, когда арендатор земельного участка вправе претендовать на льготную ставку. В 2002 году АО «Европейская экономическая компания» (ЕЭК) арендовала у столичных властей часть усадьбы Черткова на Мясницкой улице. Аренда земли под зданием площадью 730 кв. м оплачивалась по отдельному договору, компания применяла пониженную ставку в 0,01% от кадастровой стоимости участка. Такая льгота установлена постановлением правительства Москвы №273-ПП от 2006 года для «участков, занятых особо охраняемыми объектами».

Однако в марте 2022 года департамент городского имущества Москвы (ДГИ) уведомил компанию, что с 1 января того же года стоимость аренды участка будет рассчитываться исходя из стандартной ставки в 1,5%. Компания доплачивать отказалась, и спор перешел в суд. ЕЭК настаивала на применении льготы, поскольку усадьба является памятником федерального значения, то есть участок занят особо охраняемым объектом, что подпадает под условия постановления мэрии от 2006 года.

Компания обжаловала это решение и добилась успеха. Апелляция и окружная кассация поддержали доводы бизнеса, посчитав, что льготная ставка предоставляется «независимо от фактического вида использования» земли. С компании было взыскано 10,9 тыс. руб. долга. Но такое толкование норм права не удовлетворило ДГИ, который подал жалобу в ВС (см. “Ъ” от 8 июля). Департамент имущества указывал, что компания использует усадьбу в коммерческих целях.

Эти аргументы привлекли внимание ВС, дело передали в экономколлегию, которая поддержала столичный департамент. ВС указал, что арендная плата определяется с опорой на принципы экономической обоснованности, а также «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов». Это означает, что размер арендной платы определяется с учетом вида разрешенного использования земельного участка и фактического использования объекта недвижимости на нем, пояснила коллегия судей.

ДГИ предоставил компании участок в аренду для эксплуатации здания «под административные цели, общественное питание и торговлю», а, согласно постановлению правительства Москвы №273-ПП, такие виды разрешенного использования земли предполагают арендную ставку в 1,5%. Льгота же, по мнению ВС, применяется к участкам, занятым особо охраняемыми территориями и объектами, «с учетом осуществления соответствующего вида деятельности на таких участках, например для историко-культурной деятельности».

Иначе арендатор, использующий эти объекты для коммерческой деятельности, получает «необоснованные предпочтения» по сравнению с теми лицами, «которым объект культурного наследия предоставлен для социально значимой историко-культурной деятельности», и теми арендаторами, у которых на земле памятников нет. В итоге экономколлегия оставила в силе решение первой инстанции, взыскавшей с ЕЭК 1,56 млн руб.