Собственник недвижимости, чье право зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, может заключать с иными лицами сделки с принадлежащим ему имуществом, в том числе по его отчуждению. Приобретатель недвижимости, полагавшийся при ее покупке на данные ЕГРН, признается добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца недвижимости права на ее отчуждение.

     Российское законодательство предусматривает несколько механизмов защиты имущественных прав добросовестных приобретателей жилья и иной недвижимости.

     Разберем несколько ситуаций и выходы из них:

1. Собственник недвижимости продал недвижимость, но умер до государственной регистрации перехода права собственности от него к покупателю.

Покупатель недвижимости может в судебном порядке обратиться с требованием о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам умершего продавца.

      2. Собственник продал недвижимость, но уклоняется от ее передачи покупателю и (или) государственной регистрации перехода права собственности на него.

Покупатель недвижимости может в судебном порядке потребовать от продавца исполнить все свои обязанности по передаче недвижимости и (или) государственной регистрации перехода права собственности на него, а также возместить убытки, которые причинены ему неисполнением обязанностей продавцом добровольно. В состав убытков входит не только цена, уже уплаченная продавцу, но и те доходы, которые могли быть получены покупателем после приобретения им жилья, например, от сдачи его в аренду.

Покупатель, которому фактически передана проданная ему недвижимость, но право собственности которого на нее еще не зарегистрировано, является ее законным владельцем и вправе требовать даже от продавца, все еще считающегося собственником, не чинить ему препятствия в пользовании имуществом.

      3. Собственник продал одну и ту же недвижимость нескольким разным лицам.

Покупатель недвижимости, которому продавец фактически передал ее, может потребовать от продавца через суд зарегистрировать переход права собственности на него. Если же переход права собственности уже зарегистрирован за кем-то из таких покупателей, то считаться новым собственником недвижимости будет именно он. В обоих случаях остальные «несостоявшиеся» покупатели недвижимости могут обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, которые причинены им продавцом.

      4. Собственник продал недвижимость, которая обременена правами других лиц, о которых не поставил в известность покупателя.

Покупатель недвижимости может требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи, если в судебном порядке продавцом не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах других лиц, например, из выписки из ЕГРН.

      5. Собственник доли в праве общей собственности на недвижимость либо комнаты в коммунальной квартире продал ее с нарушением права преимущественной покупки.

Если решением суда права и обязанности покупателя переведены на лицо, чье преимущественное право покупки доли или комнаты, нарушено продавцом, то новый собственник должен возместить «несостоявшемуся» покупателю оплаченную им стоимость приобретенной недвижимости.

Рассмотренные случаи описывают ситуации, когда продавец является законным собственником имущества, а значит, имеет законное право распорядиться им.